Lojistas em Shopping Centers: Área cedida em comodato é vinculado ao contrato de locação?

3 de janeiro de 2025

Algumas operações instaladas em shopping centers necessitam de espaços para colocação de mesas, armazenamento de estoque etc. É o caso de cafeterias, por exemplo. Muitas vezes, esses espaços são cedidos por comodato – um contrato no qual uma parte empresta para outra, gratuitamente, um bem não fungível, ou seja, algo que não é passível de ser substituído por outro da mesma espécie, qualidade e quantidade, incluindo, portanto, os imóveis.

Essas áreas emprestadas são, notadamente, essenciais para funcionamento das lojas, afinal, sem elas, as operações ficam inviáveis. Cabe destacar, entretanto, que os lojistas celebram contratos de locação referentes aos espaços usados para a implantação dos estabelecimentos – isto é, os varejistas firmam, concomitantemente, os contratos de locação e de comodato (escritos ou verbais).

Nesse contexto, é fundamental que os lojistas tenham segurança sobre a continuidade do comodato pelo período em que locação estiver em vigor. São comuns situações em que o administrador do centro de compras exige a desocupação da área do comodato, ainda que tenha interesse em manter vigente o arrendamento.

Diferentemente dos contratos de locação não-residenciais de cinco anos ou mais (ou cujos prazos somados atinjam cinco anos ou mais), que são protegidos pela ação renovatória, o comodato pode ser livremente rescindido pelo comodante (no caso o shopping center), após findo o seu prazo convencional.

Por isso, recomenda-se aos lojistas que registrem em contrato o vínculo entre o comodato e a respectiva locação, além da permanência de ambos em vigor pelo mesmo período.

Há ainda outro ponto importante. O artigo 581 do Código Civil estabelece que, caso o prazo do empréstimo não tenha sido estabelecido, deverá ser considerado o tempo necessário para o uso concedido. Além disso, afirma que comodante não poderá suspender o empréstimo e a utilização (no caso, do espaço) antes do prazo, salvo necessidade imprevista e urgente, reconhecida pelo juiz.

O dispositivo legal acima é de extrema relevância, pois permite defender a permanência do comodato pelo período em que estiver válida a locação, mesmo que não haja um prazo estabelecido em contrato. Ainda de acordo com o artigo 581, é mais interessante, para os comerciantes, firmar um contrato de comodato verbal ou por prazo indeterminado em comparação com uma avença por prazo certo de cinco anos, por exemplo, sem a devida conexão com o contrato de locação.

*Daniel Cerveira, sócio do escritório Cerveira, Bloch, Goettems, Hansen & Longo Advogados Associados. Autor dos livros “Shopping Centers – Limites na liberdade de contratar”, São Paulo, 2011, Editora Saraiva, e “Franchising”, São Paulo, 2021, Editora Thomson Reuters Revista dos Tribunais, prefácio do Ministro Luiz Fux, na qualidade de colaborador. Consultor Jurídico do Sindilojas-SP. Colunista do site “Central do Varejo” e do Portal “Sua Franquia”. Integrante da Comissão de Expansão e Pontos Comerciais da ABF – Associação Brasileira de Franchising. Pós-Graduado em Direito Econômico pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo (FGV/SP) e em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Atuou como Professor de Pós-Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ, MBA em Gestão em Franquias e Negócios do Varejo da FIA – Fundação de Instituto de Administração e Pós-Graduação em Direito Empresarial da Universidade Presbiteriana Mackenzie.